Las Hipotecas Subprime: Crisis en el Mercado Inmobiliario Norteamericano

 

Las Hipotecas Subprime: Crisis en el Mercado Inmobiliario Norteamericano Las hipotecas subprime o subpreferenciales son préstamos dirigidos a prestatarios a quienes se percibe como de alto riesgo crediticio, debido a que tienen un pobre historial crediticio y/o no cuentan con un trabajo estable, un rango de salarios constante o no pueden demostrar sus ingresos mediante nóminas, recibos, etc. Dichas condiciones, les imposibilitan el acceso a avales bancarios. Por la naturaleza del riesgo que implican tales créditos, la tasa de interés cobrada es largamente superior a un crédito hipotecario convencional (entre 200 y 300 puntos básicos). En la mayoría de los casos, la tasa de interés pactada es variable. Estos préstamos se caracterizan también porque exigen una reducida cuota inicial y porque los prestatarios no conocen con exactitud las condiciones en las que les ha sido otorgado el crédito. Dado lo anterior, estos préstamos presentan un alto incumplimiento en sus pagos, en particular en una coyuntura alcista de tasas de interés. 

 Este tipo de hipotecas tuvieron una expansión significativa a mediados de los noventa y entre los años 2001 y 2006. Esta expansión fue generada por el mecanismo de “emisión – distribución”. Los prestamistas mantenían las hipotecas en sus libros hasta que eran vendidas a otras instituciones financieras (securitizers) que se encargaban de agrupar, empaquetar y titulizar un conjunto de hipotecas. La agrupación de un conjunto de hipotecas posibilita la emisión de títulos garantizados por éstas denominados Mortgage Backed Securities (MBS), cuyos flujos de caja están en función de los repagos de los préstamos hipotecarios. Posteriormente, estos instrumentos financieros eran colocados a los principales bancos de inversión, compañías de seguros y fondos de pensiones; los que a su vez podían vender estos activos a sus clientes o a otros inversionistas (por ejemplo fondos de cobertura), como componentes de valores estructurados. 

 Los MBS junto con préstamos bancarios, bonos corporativos, bonos de alto rendimiento, bonos de países emergentes, préstamos apalancados y/o títulos respaldados por activos (Asset Backed Securities - ABS) pueden ser agrupados también en un portafolio o “pool de deuda”. Una vez agrupados, estos instrumentos sirven de colateral para emitir nuevas obligaciones (Collateralized Debt Obligations - CDO). Los CDO son trasladados a un Vehículo de Propósito Especial o SPV (por sus siglas en inglés), que se encarga de emitir notas de pago que son clasificadas en tramos según un orden de prelación. Así, cada CDO puede tener distintos perfiles de riesgo-rentabilidad por lo que son demandados por distintas clases de inversionistas.4

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